Алексей Лейпи, «Домклик»: Ипотека растет, вторичка оживает, цены — вверх

«РБК-Недвижимость» поговорила с Алексеем Лейпи, директором департамента «Домклик» Сбербанка, о главных трендах рынка недвижимости и ипотечного кредитования в первом полугодии 2026 года

— Первое полугодие 2026 года проходит в условиях сохраняющейся высокой ключевой ставки и адаптации рынка к постльготной реальности. Как вы оцениваете итоги первых шести месяцев 2026 года в цифрах— мы видим дно, стабилизацию или рынок продолжает проседать? Каких «черных лебедей» первого полугодия выбы отметили?

— В первом полугодии (данные на середину июня 2026-го) россияне оформили ипотеки в «Сбере» на общую сумму более 1,3 млрд руб.— это на 62,5% больше, чем за аналогичный период 2025 года.

Мы видим, что рынок привыкает функционировать в условиях сокращения льготных программ и снижения ключевой ставки. В процессе этой адаптации рынок может временно сократиться, что, скорее всего, последует за модификацией условий по «Семейной ипотеке»— крупнейшей льготной программена ипотечном рынке. В тоже время при дальнейшем снижении ключевой ставки увеличится спрос на вторичное жилье, что окажет стабилизирующее воздействие на рынок.

— С отменой массовой льготной ипотеки с господдержкой застройщики потеряли главный драйвер спроса. Как изменилась структура продаж новостроек? Насколько сегодня востребованы альтернативные схемы (траншевая ипотека, рассрочки, трейд-ин) и не ведетли это к скрытому росту цен?

— Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки в июле 2024 года, а именно программы «Господдержка-2020», действовавшей для широкого круга заемщиков, доля льготных программ находилась в пределах 70–80% вплоть до февраля 2026 года.

В мае 2026 года доля новостроек впервые почти за два года не превысила 50%. Вполне вероятно, что с учетом ожидаемых ограничений по «Семейной ипотеке» и дальнейшего снижения ключевой ставкидоля первичного рынка в общем объеме выдач продолжит сокращаться. С другой стороны— льготные программы продолжат действовать, в том числе и более адресные— например «Дальневосточная и арктическая ипотека», «Региональная ипотека» или «IT-ипотека». Также при снижении ключевой ставки должна постепенно вырасти доступность новостроек и по базовой ипотеке.

— На фоне высокой ключевой ставки, сокращения ипотечного кредитования и роста стоимости стройматериалов в отрасли все чаще говорят о рисках банкротств девелоперов. Вице-премьер Марат Хуснуллин недавно заявил, что «запас прочности, который был у строителей и девелоперов, с 2024 года уже выбрали», и «дальше нас уже нельзя давить— дальше это уже риски для отрасли». Как «Домклик» оценивает текущее финансовое состояние застройщиков— и крупных, и средних? Видители вы рост просрочек по проектному финансированию или замедление наполнения эскроу-счетов?

— Мы видим, что рынок начал очень взвешенно и аналитически выверенно относиться ко всем шагам, которые сейчас предпринимает. Действительно, время активного финансирования различных активностей и инструментов без правильной оценки эффекта на старте, грамотного внедрения и контроля реализации закончилось. Но это не говорит о том, что все плохо. Это говорит о том, что нужно меняться, выстраивать грамотные процессы и стратегически верные партнерства. Именно этой позиции мы всегда придерживаемся в отношении наших партнеров.

— «Семейная» и «IT-ипотека» остались единственными работающими льготными программами, но их условия ужесточились. Какую долю сейчас занимают льготные сделки против рыночных? Какая эффективная ставка в среднем по рынку сегодня и когда ждать разворота ипотечного тренда?

— В течение второй половины 2024 года по январь 2026 года доля льготных программ была стабильно на уровне 70–80%, причем в отдельные месяцы 2025 года их доля превышала 80%. С февраля 2026 года началось отчетливое снижение доли ипотеки с господдержкой, и сейчас онасоставляет около 60%.

С учетом дальнейшего снижения ключевой ставкивыросший спрос на базовые программы должен еще более уравновесить доли базовой и льготной ипотеки.

— Вторичное жилье в последние годы былов тени из-за перекоса в сторону льготной ипотеки на новостройки. Сейчас ставки по рыночной ипотеке превышают 18%. Произошлали «великая остановка» на вторичном рынке? Как изменились сроки экспозиции и дисконт на торг? Вторичкаожила, но надолголи?

— В начале 2026 года стал оживать вторичный рынок, долгое время находившийся в тени из-за высокой ключевой ставки: в 2025 году его доля в лучшем случае составляла чуть более 18% (октябрь 2025 года). Тем не менеев феврале 2026 года доля готовых квартир в общем объеме выдач выросла более чем в два раза и достигла 30,1%. В целомначиная с февраля 2026 годадоля готовых квартир в выдачах стабильно превышает 25–27%.

Снижение ключевой ставки увеличивает интерес заемщиков и к так называемой свежей вторичке(жилье, построенное не более десяти летназад). По темпам роста цен «свежая»вторичкауже опережает новостройки: 14–15% за год у свежего вторичного фонда против 9,3% у новостроек.

С учетом дальнейшего снижения ключевой ставки ожидаем, что доля вторичкив структуре выдач ипотеки продолжит расти и к концу года может превысить 35%.

— Традиционно Москва и Санкт-Петербург показывают одну динамику, а регионы— другую. Какие регионы России провалились по спросу глубже всего, а какие показали рост?

— В первой половине 2026 года (с января по середину июня) прирост объемов выдач ипотеки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается по всей России. Наибольший прирост выдач отмечен в Мурманской (в 3,4 раза) и Магаданской (в 3,2 раза) областях. Также существенно (более чем в 2,5 раза) суммы выдач увеличились в Костромской области, Республике Адыгея, Камчатском крае и Саратовской области. В основном на столь значимый рост ипотечных выдач повлияло снижение ставок на рыночную ипотеку, что позволило жителям регионов с невысокими объемами строительства первичного жилья оформить в ипотеку квартиру на вторичном фонде. Также прирост ипотеки в регионах, относящихся к Арктике или Дальнему Востоку, объясняется тем, что там по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» в ипотеку можно взять и готовые квартиры при соблюдении ряда условий.

Более скромный прирост выдач (в 1,2–1,5 раза) зафиксирован в Хабаровском крае, Сахалинской и Орловской областях, а также республиках Хакасия и Бурятия. В этих регионах доля льготных программ была стабильно высокой в 2025 году, тогда как сейчас спрос на них немного сократился.

— Москва— уникальный рынок с высокой долей премиального сегмента. Как изменился спрос в Старой Москве, Новой Москве и МО? Видители вы признаки пузыряв столичных новостройках, где цены за метр уже превышают в массовом сегменте 500 тыс. руб.?

— Во-первых, средние цены в Москве ниже этой отметки. По данным «СберИндекса», рассчитанных на основании ипотечных сделок «Домклик», средняя цена «квадрата» в новостройках столицы составила в мае 402,5 тыс. руб.

Уровень распроданности в Москве высокий. С мая 2023-го по май 2026 года он вырос с 41 до 47%, притомчто в среднем по стране он составляет 31%. Однако в мае 2026 года в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) было продано на 26% меньше лотов, чем годом ранее. В старых границах Москвы снижение составило 22%, в Новой Москве— 57%, в Московской области— 12%. Снижение год к году наблюдается с февраля— после переформатирования программы «Семейной ипотеки». Но застройщики Москвы уже довольно давно принимают превентивные меры против образования пузыря, снижая объем строительства, особенно в массовом сегменте, и делая ставку на высокобюджетный сегмент. Это влияет на географию спроса. Его верхний сегмент выбирает Москву с ее жильем повышенного качества. Если в мае 2023 года на жилье бизнес- и элит-классов приходилось 24% сделок в пределах Москвы, то в мае 2026-го— уже 33%. Теже покупатели, которые ищут более бюджетные варианты, смещаются в сторону области.

— Какие сегменты жилья (студии, «евротрешки», апартаменты) сейчас в наибольшем минусе, а какие— на плаву?

— Наибольшим спросом на рынке, если говорить о комнатности, продолжают пользоваться однокомнатные квартиры. Их покупают в качестве стартового жилья или детям на будущее. Квартиры-студии и однокомнатные— наиболее привлекательный актив на рынке, так как их сравнительно легко продать или сдать в аренду (причем как в долгосрочную, так и посуточно), а также уложиться в лимиты при выборе такого объекта в ипотеку. В тоже время сохраняется стабильный спрос на двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м. Совокупная доля квартир с тремя и более комнатами в структуре спроса обычно не превышает 10%.

— Изменилсяли портрет заемщика (возраст, размер первоначального взноса, срок кредита)?

— Если говорить о заемщике на рынке льготных программ, то его характеристики не изменились ни по сравнению с 2025-м, ни по сравнению с 2024 годом ввиду того, что ставка кредитования не менялась.

У заемщиков по рыночным программам изменения есть, так как ипотечные ставки напрямую зависят от уровня ключевой ставки. Так, размер первоначального взноса в 2026 году вырос на 10,7% по сравнению с 2025 годом. Ежемесячный платеж вырос на 2,3 тыс. руб.— до 45,6 тыс. руб., притом что в 2024 году медианный размер платежа по рыночным программам составлял 36,4 тыс. руб. Что не изменилось— это возраст: типичному заемщику на рынке базовых программ 39 лет, в то время как заемщик по льготной ипотеке немного моложе (35–36 лет).

— На первичкерастет объем нераспроданных остатков. На вторичкесобственники часто снимают лоты с продажи. Где сейчас перевес: на рынке продавца или покупателяи в каком сегменте самый сильный дисбаланс?

— Если отвечать односложно, то перевес сейчас на стороне покупателя. На рынке наблюдается избыток предложения. Скорость продаж самая низкая с января 2025 года, объем непроданного жилья третий месяц подряд бьет рекорды и достиг уже 83,1 млн кв. м, при этом доля квартир в новостройках, которые не удается продать к моменту ввода дома в эксплуатацию, также выросла до рекордных 28%. При этомпо мере снижения рыночных ставоквторичное жилье все увереннее конкурирует с первичным. Особенно это заметно по «свежей»вторичке. Разрыв цен между квадратным метром в первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в мае 1,5%— причем в пользу вторичного жилья.

Однако ситуация не столь однозначна. Покупатель не может диктовать застройщику свои условия. Инвестиционный цикл в строительстве довольно продолжителен, что сужает пространство для маневрирования ценами. Достаточно сказать, что доля задолженности застройщиков по проектному финансированию в пересчете на квадратный метр выросла до рекордных 87,7 тыс. руб., и эта сумма непрерывно увеличивается.

На вторичном рынке предложение и спрос прошли «дно» в начале прошлого года. По мере снижения рыночных ставок стало расти и количество объявлений, и количество сделок. Однако с октября спрос, за вычетом сезонных колебаний, стабилизировался в коридоре 50–60 тыс. сделок в месяц (по всей стране), притомчто в 2021–2023 годы он был вдвое выше. Видимо, вернуться к таким уровням можно будет после снижения рыночных ставок ниже какой-то психологически важной отметки, например10–12%.

— Какие данные вы фиксируете по рынку аренды? Ставки падают? Что с предложением? Не приведетли снижающийся уровень арендных платежей к возврату покупателей на рынок к концу года?

— В крупных городах России— а там в основном и сконцентрирован наиболее высокий спрос на арендное жилье— ставки аренды продолжают немного снижаться: этот тренд мы продолжаем наблюдать с четвертого квартала 2025 года. По его итогам медианная стоимость аренды в России снизилась на 3,7%, а в первом квартале 2026 года— уже на 8%.

Недавно появилось больше предложений квартир в новых домах, построенных в начале 2020-х годов, из-за этого конкуренция за арендатора растет. Это, в свою очередь, приводит к падению цен на квартиры в домах советской постройки, особенно в городах с большими объемами такого жилья (Волгоград, Челябинск).

— А как изменился спрос на частные дома и участки в первом полугодии? Что происходит с ИЖС? И как новые правила с эскроу повлияли на этот рынок?

— С начала 2026 года выдачи ипотеки на строительство своего дома в России превысили 80 млрд руб. Даже если не принимать во внимание ажиотажный спрос на ИЖС в январе, связанный с ужесточением «Семейной ипотеки», в апреле и мае 2026 года суммы выдач составили 16,3 млрд и 17,2 млрд руб. без учета траншей, что в 2,5–3 раза превысило объемы выдач в теже месяцы 2025 года.

Отмечу, что мы положительно оцениваем новые правила эскроу, в том числе предложение распространить механизм эскроу-счетов на все ипотечные кредиты, выдаваемые на строительство индивидуальных жилых домов по договорам подряда, где заказчиком выступает гражданин России на собственном или арендованном земельном участке.

По нашему мнению, такая мера позволит создать прозрачные, предсказуемые и защищенные условия для всех участников рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это поможет минимизировать системные риски и повысить доверие к механизму эскроу-счетов.

Также совместно с представителями государственной власти мы предлагаем доработать инструмент эскроу-счетов в ИЖС (согласование с кредитором изменений в подряд, указание в явном виде параметров проекта/объекта, контролируемых при приемке и раскрытии эскроу, электронный договор подряда).

— По вашим внутренним данным «Домклик», что ждет рынок к концу года? Какой сценарий базовый: стагнация объемов на уровне минус 30% к прошлому году, мягкая посадка или коррекция цен вниз (особенно на вторичкеи в спальных районах)?

— Несмотря на ужесточения по «Семейной ипотеке», мы ожидаем, что рынок ипотеки в 2026 году вырастет в диапазоне 5–10% к предыдущему году. Основным драйвером роста станут рыночные программы ипотеки.

Что касается цен, то в условиях падения спроса на первичное жилье мы прогнозируем рост в пределах инфляции или даже стагнацию. Причина: затоваренность. Но потенциал торможения ограничен ростом затрат застройщиков. Вторичное жилье, по нашим ожиданиям, не только не будет дешеветь, но и продолжит расти опережающими темпами по сравнению с первичным, особенно это касается вторичного жилья последних лет постройки.