Апартаменты или квартира: как обеспечить студента жильем и пассивным доходом после обучения
Shutterstock/FOTODOM Россияне все чаще задумываются об инвестициях в будущее своих детей. Для кого-то это депозит в банке на обучение в статусном ВУЗе, для кого-то собственное жилье. А кто-то смотрит еще дальше и изучает перспективы возможного пассивного дохода на период, пока молодой специалист окончательно встанет на ноги. И тут недвижимость становится наиболее выгодным инструментом.
Поступление в высшее учебное заведение можно считать началом взрослой жизни: в этот период вчерашние школьники покидают родительский дом и ищут новое место жительства. Классическим решением для сепарации молодого поколения становится общежитие или съемная квартира. Однако в Москве арендные ставки на жилье в 2025 году хоть и уступают ежемесячному платежу по ипотеке, но не во многом. Так, согласно данным сайта «Домклик», средняя стоимость аренды однушки в ЦАО, где сосредоточено наибольшее число крупных ВУЗов столицы составляет от 68 до 127 тыс. рублей в месяц, в САО, где также представлены ключевые учебные заведения города, например, в районе Аэропорт — 100 тыс. руб, в ЗАО, например, в районе Раменки — 83 тыс. рублей.
Если в качестве альтернативы аренде рассматривать покупку квартиры или апартаментов, то логично изучить те же районы столицы в непосредственной близости от ВУЗов. Впрочем, доступные предложения придется поискать. По данным аналитиков bnMAP.pro, стоимость студии в новостройке жилого комплекса в ЦАО обойдется в среднем в 30 млн рублей, близкие по площади апартаменты в данной локации оцениваются в 31,5 млн рублей. Однако, стоит учесть, что центр столицы в общем не насыщен предложениями низкого ценового сегмента, хотя и богат на высшие учебные заведения.
В более доступном САО средняя стоимость студии и в ЖК, и в апарт-комплексах сравнительно одинакова — около 15,2 млн рублей. В то же время, при предметном изучении рынка в непосредственной близости, например, от Финансового университета или МАДИ, расположены ЖК SOUL, где стоимость лота с минимальной площадью стартует с 18,6 млн рублей. А в соседнем МФК DIUS цены на юниты начинаются с 8,7 млн рублей. При нынешней процентной ставке по ипотеке за апарты ежемесячно придется платить порядка 100 тыс. рублей — сопоставимо с арендой квартиры в этом районе.
В ЗАО квартира малой площади в новостройке экспонируется в среднем за 12,5 млн, а апартаменты – за 11 млн.
Эксперты также отмечают, что в данном случае покупка недвижимости выгодна именно в новостройке по ряду причин. Во-первых, более привлекательная цена за счет того, что проект еще не сдан, и лот здесь можно приобрести, например, за 2-3 года до поступления ребенка в ВУЗ. В будущем новостройка будет продолжать расти в цене, в отличие от устаревшей вторички. Кроме того, в новостройках, как правило, более однородное комьюнити, безопасная охраняемая территория, чистые дворы и подъезды, современная инженерия.
«Такой вид актива не только обеспечивает молодежь жильем во время обучения, но и становится источником пассивного дохода после окончания высшего учебного заведения. Ведь в дальнейшем, даже если выпускник решит вернуться в родной город или переехать, апартаменты можно будет сдавать. С апартаментами это значительно проще и финансово более выгодно, чем с квартирой. Достаточно будет перепоручить организацию аренды управляющей компании, которая в обязательном порядке присутствует в апарт-комплексах. Кроме того, ставки на аренду апартаментов сопоставимы или даже выше, чем в жилом фонде, за счет наличия всей необходимой инфраструктуры. Соответственно, при учете более низкого порога входа в проект и аналогичных показателей дохода срок окупаемости для апартаментов короче: 10-15 лет против примерно 20-25 лет у квартир», — отметила директор по ценообразованию и продукту девелоперской компании «Север» Мария Долгих.
Количество комплексов апартаментов вблизи крупнейших ВУЗов Москвы по данным на сентябрь 2025 года
Как показало исследование экспертов компании «Север», вокруг 13 крупнейших ВУЗов Москвы сосредоточено достаточно большое число апарт-комплексов. В шести административных округах, где располагаются учебные заведения, было выявлено 40 объектов на первичном и вторичном рынках. На новостройки приходится более 30% от всех исследованных апартаментов, а их общая площадь составляет 552 152 кв. метра.
Больше всего апартаментов расположены вблизи РЭУ имени Г.В. Плеханова, МГЮА имени О. Е. Кутафина и ВШЭ. При этом минимальное расстояние от апарт комплексов до вуза у ВШЭ – 350 метров. То есть у студентов Высшей школы экономики путь до аудитории будет занимать не более пяти минут.
Лидером по концентрации подобных объектов, ожидаемо, стал ЦАО (6 комплексов), а вот ЮАО оказался в аутсайдерах – 1 комплекс.
Разумеется есть у апартаментов и минусы: отсутствие постоянной прописки и более высокий налог на имущество. Однако в качестве инвестиции для подрастающих специалистов такой формат способен стать удобной альтернативой для жилья вблизи ВУЗа и выгодной финансовой подушкой в будущем.
