Баланс спроса и предложения: почему жилье будет только дорожать?

Shutterstock/FOTODOM Стоимость квадратного метра недвижимости — это результат сложного баланса между рыночными силами, экономическими условиями и бизнес-стратегиями застройщиков. Для точного прогнозирования динамики цен необходимо учитывать, как макроэкономические тенденции, так и локальные особенности рынка. От чего зависит рост цен на недвижимость и какие процессы в этом участвуют «Стройгазете» рассказала финансовый директор компании BAZA Development Татьяна Билюшова.

Рынок новостроек в России, несмотря на экономические вызовы, демонстрирует устойчивость цен. В обозримом будущем стоимость жилья в новостройках либо сохранится на текущем уровне, либо вырастет.

Эпизодически, в периоды острых кризисов, цена квадратного метра может опускаться даже ниже себестоимости. Но это явление носит краткосрочный характер — никто не будет работать в убыток. В таких условиях часть девелоперов замораживают старт новых проектов, как следствие — предложение сокращается и рынок стабилизируется.

За последнее время стоимость «создания» квадратного метра драматически выросла в силу ряда причин.

Во-первых, на плечи строителей легла экстремальная долговая нагрузка. Практически каждая стройка финансируется на кредитные деньги, причем доля заемных средств в бюджете проекта нередко превышает 90%, чего нет ни в одной другой отрасли. Во-вторых, экономика девелоперских проектов крайне чувствительна к росту процентной нагрузки. Процентная ставка по кредиту застройщика зависит не только от ключевой ставки, но и от коэффициента покрытия, соотношения объема денег на счетах эскроу к выборке по кредиту. Активное развитие инструментов продаж, рост доли сделок с рассрочкой платежа и низкими первоначальными взносами ведут к медленному наполнению счетов эскроу, что влечет за собой более высокие процентные расходы застройщика.

Мы можем говорить об отраслевой инфляции, на которую помимо внутренних процессов влияют макроэкономические факторы. Растет себестоимость строительных работ за счет увеличения стоимости строительных и отделочных материалов для части из которых приходится искать аналоги зарубежным производителям, все еще перестраиваются логистические цепочки, прирастая дополнительными маршрутами и расходами на них. Увеличиваются расходы на строительную технику и комплектующие, обслуживание и эксплуатацию, которая дорожает в том числе из-за роста стоимости топлива. Среди причин и дефицит кадров, который возник вследствие ограничения притока иностранных работников и ведет к необходимости регулярной индексации зарплаты для удержания существующих кадров.
Все это привело к существенному сокращению маржи застройщиков.

Еще одним фактором роста себестоимости строительства послужит планируемое увеличение налоговой нагрузки — снижение лимитов для применения УСН (упрощенной системы налогообложения) без НДС, а также увеличение ставки НДС на ОСНО (общая система налогообложения). Это спровоцирует всплеск инфляции в начале следующего года. Для ее нейтрализации Центральный банк будет вынужден сохранять жесткую монетарную политику, снижая прогнозные темпы снижения ключевой ставки.

Высокая стоимость денег создает для рынка недвижимости эффект двойного сжатия: она не только ограничивает массовый спрос, закрывая доступ к рыночной ипотеке, но и «замораживает» капитал частных инвесторов в консервативных инструментах — депозитах и облигациях. Для девелоперов это выливается в одновременный рост строительной себестоимости и снижение темпов продаж, усугубляя и без того возросшую кредитную нагрузку.

Первичный и вторичный рынки взаимосвязаны, но сегодня мы наблюдаем растущий разрыв в стоимости квадратного метра на них. На фоне экономической неопределенности, отсутствия льготных программ и дорогих кредитов вторичка вряд ли будет показывать существенный рост. Повышение цен на новостройки будет увеличивать и без того значительный ценовой разрыв между сегментами. Такой сценарий возможен, но лишь при условии, что строящееся жилье будет существенно превосходить существующее.

Официальная статистика сообщает о росте располагаемых доходов населения, отталкиваясь от этих цифр можно ожидать рост цены продажи квадратного метра.
Однако, главным фактором, определяющим ценовую динамику, остается ключевая ставка и момент, когда накопленная на депозитах ликвидность перейдет в другие классы активов, в том числе в сектор жилой недвижимостии. На депозитах россиян в настоящий момент более 57 трлн рублей, что практически равно четверти годового ВВП России. Налоговая реформа отсрочила это событие, но структурные проблемы в экономике вероятнее всего приведут к снижению ставки в перспективе пары лет. В ближайшее время рынок будет жить в условиях вялотекущего роста стоимости квадратного метра, слом тренда произойдет при смене базовых инструментов сохранения капитала на фоне снижения доходности по депозитам и облигациям и повышению доступности ипотеки, ожидаемая доходность от инвестиций в недвижимость превысит доходы по вкладам.

На пике окажутся проекты, в которых кроме стандартных безопасности и комфорта, потребители получат инновационную качественно новую среду для жизни, работы и отдыха с интеграцией технологий умного дома, разнообразием инфраструктурных объектов, мульти сценарными общественными пространствами. Такие проекты будут выигрывать в глазах потребителя даже при условии более дорогой реализации, которая компенсирует для застройщика возросшую налоговую нагрузку.