КС постановил уточнить принцип начисления НДФЛ при обмене недвижимости

В нынешней редакции налогового кодекса не содержится однозначных норм, как нужно рассчитывать НДФЛ при мене недвижимости

При определении налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при мененедвижимостиссылаться на теже нормы закона, которые применяются при сделках купли-продажи или наследования, не допустимо. Это следует из постановления Конституционного суда, в котором такой подход признан противоречащим Конституции России.

Текущая версия Налогового кодекса не содержит однозначного ответа, с какой именно суммы взимать НДФЛ при мене недвижимости.

• Бывает, что для этих целей используется ст. 214.10 Налогового кодекса, которая описывает подход к определению налоговой базы при других сделках с недвижимостью— купли-продажи или наследования.
• Возможность использовать этуже норму и для сделок мены недвижимости обосновывают ст. 567 Гражданского кодекса. В ней говорится, что к договору мены применяются теже правила, что и к купле-продаже, если это не противоречит существу мены.

Однако в случае с меной именно недвижимости Конституционный суд признал связку этих двух норм противоречащей Конституции России и постановил внести в законодательство изменения.

Что пояснил Конституционный суд

Несмотря на то, что купля-продажи и мена— это отчуждению имущества, между этими сделками есть существенное отличие, пояснил КС. Так, купля-продажа изначально предполагает получение продавцом денежной суммы. «Однако по договору мены, если обмениваемое имущество является равноценным, денежные расчеты не осуществляются в принципе»,— пояснил КС.

Но даже если исходная недвижимость неравноценна получаемой по обмену, разница в суммах зачастую не является решающей при заключении договора. Если такую сделку совершает человек, не являющийся предпринимателем, взимать с него НДФЛ по кадастровой стоимости отчуждаемого объекта— это принуждать его платить налог с величины своих имущественных потерь, пояснил КС.

Поскольку специальные правила для определения налогооблагаемого дохода при мене недвижимости в законодательстве отсутствуют, отсутствует и единый подход к налогообложению при таких сделках. Поэтому участник обмена недвижимости не может предвидеть, с какими налогами он столкнется в последующем. Как пояснил КС:

• иногда разница в стоимости меняемой недвижимости не влечет за собой никаких налоговых последствий;
• в тоже время, если различия в ценах существенны, может быть доказана экономическая выгода, которая отразится на величине налогов.

Использование норм ст. 214 Налогового кодекса к сделкам мены недвижимости, объясняемое ст. 567 Гражданского кодекса, не соответствует Конституции России, в случаях, если мена совершается не в предпринимательствах целях, пояснил КС. «Законодателю надлежит внести необходимые изменения»,— говорится в постановлении.

Покаже такие изменения в законодательство не внесены, Конституционный суд предлагает следующий вариант действий:

• если кадастровая стоимость недвижимости, полученной по договору мены, существенно превышает стоимость отчуждаемой недвижимости и эквивалентность совершенного обмена опровергнута, НДФЛ взимать с разницы этих сумм;
• если кадастровая стоимость объектов не определена, действовать по тойже схеме, но использовать их рыночную стоимость.

С учетом такого подхода дело заявительницы подлежит пересмотру.