Проблема с управлением: рекордные объемы ввода жилья не решают главную проблему стройки
Агентство экономического развития В прошлом году в России построили 108 млн кв. м жилья — очередной рекорд! Но за ним стоит системная проблема: отрасль научилась строить много, но не научилась строить управляемо. Земля, подключения, финансы — каждый элемент живет своей жизнью. Попытки синхронизировать их разбиваются о ведомственные барьеры, устаревшие процедуры и человеческий фактор.
Эти проблемы обсуждались на пленарном заседании Инфраструктурного саммита «Сильная Россия 2026». Участники говорили о сроках, сетях, дорогах, школах. Сквозь все выступления проходила одна тема: отрасль умеет отчитываться квадратными метрами, но не умеет управлять процессом.
Культура управления отстает от технологий
Чтобы сохранить объемы строительства и наладить управление, Минстрой России делает ставку на три инструмента: сокращение инвестиционно-строительного цикла, рост производительности труда и цифровизацию. Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик перечислил конкретные цели: к 2030 году объект должен строиться за тысячу дней (сейчас — 1 250), производительность труда должна вырасти на 22%, цифровые платформы — заработать в регионах.
Сокращение цикла на пятьдесят дней в год — темп, который Константин Михайлик назвал недостаточным для достижения цели. «Мы пересматриваем техническую документацию, проводим прикладные исследования, убираем устаревшие процедуры, но безопасность и качество остаются неприкосновенными», — сказал он.
Планируемый рост производительности труда на 22% к 2030 году выглядит почти недостижимым: в предыдущие годы этот показатель рос значительно скромнее. В строительстве и ЖКХ заняты 2,5 млн человек, кадровый дефицит нарастает. Для повышения производительности создано два отраслевых центра, проведено 46 научных исследований, собрано 50 лучших практик крупнейших компаний. К 2030 году половина занятых в отрасли должны пройти переподготовку. Но готовность людей воспринимать новые инструменты остается под вопросом.
Цифровизация развивается по трем направлениям: создание типовых отраслевых решений для регионов, внедрение искусственного интеллекта на каждом этапе строительного цикла и управление данными через государственные информационные системы. По словам замминистра, связка «один большой продукт для управления регионом и множество малых продуктов для локальных компаний» позволит быстро изменить культуру работы с цифрой.
Однако главная проблема, по его мнению, не в отсутствии инструментов — инструменты есть. Проблема в том, как они используются. «Прошлая зима показала: мы даем четкие инструкции по управлению объектами в условиях низких температур, а коллеги их просто не читают», — сказал замминистра.
Цифровизация упирается в готовность участников процесса делиться данными и доверять алгоритмам. «Здесь нам не хватает главного — культуры», — резюмировал Константин Михайлик.
Сети убивают экономику проектов
По словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, комплексное развитие территорий на практике часто встает в тупик на этапе подключения к сетям. Застройщик, заключивший договор КРТ, обращается за техническими условиями к ресурсоснабжающим организациям и получает смету, которая может превышать стоимость первого этапа проекта. В электроснабжении требования особенно жесткие: по некоторым договорам на срок до 33 лет застройщик должен оплатить мощности на весь период сразу.
Аналогичная ситуация — в особых экономических зонах: производители упираются в стоимость подключения, и окупаемость смещается с трех-четырех лет на двадцать. Ресурсоснабжающие компании предлагают технические решения в 2-3 раза дороже рыночных, застройщик часто не может их оспорить. Если точка подключения не предоставлена, договор расторгается, деньги возвращаются, процесс начинается заново — с новым договором на три года, хотя до ввода объекта может оставаться полгода.
Бессистемное развитие коммунальной инфраструктуры стало нормой. К этому добавляется постоянный аварийный ремонт; в тарифах заложить инвестиционную программу практически невозможно. Отдельная проблема — гарантийные сроки на свежеуложенный асфальт: застройщику нужно провести электричество, но администрация запрещает вскрывать асфальт — у нее гарантийные обязательства на пять лет. Начинаются проколы, обходы, заходы. Все это уходит в сроки и деньги.
Владислав Преображенский предложил создать региональных операторов — муниципальные предприятия, которые синхронизировали бы все виды строительства, перекладку сетей, капремонты и благоустройство. Единственный регион, где такой подход работает, — Московская область: там созданы единое информационное поле и центр оказания услуг; механизм начал работать в 2020 году, к 2024-му вышел на системный уровень. Но пока это единственный пример в стране.
Бюджетных денег не хватает
Госкомпания «Автодор» — одна из немногих, где инфраструктурный проект привлекает внебюджетные деньги. Первый заместитель председателя правления Игорь Коваль привел цифры: за шестнадцать лет привлечено 1,1 трлн рублей внебюджетных инвестиций. «Если бы этого объема не было, качественную сеть в такие сроки не построили бы», — заявил он.
Дороги платные, это позволяет содержать их на уровне 90% норматива. Запуск трассы М-12 дал на маршруте «Санкт-Петербург— Екатеринбург» экономию времени 21 час. «Не нужно быть серьезным математиком, чтобы представить эффекты», — сказал Игорь Коваль.
Новый механизм — софинансирование регионов: в 2025 году принят закон, позволяющий субъектам вкладывать средства в проекты «Автодора». В Тюмени регион берет 30%, в Московской области — 50%. Фиксированной доли нет, условия определяются индивидуально. Но не все регионы могут позволить себе такое софинансирование.
Качество среды — главный ресурс
На рынке жилищного строительства продажи с начала года выросли на 4%, но весь прирост пришелся на I квартал, затем — спад. Запуски за I полугодие — 19,4 млн кв. м, на 12% больше, чем год назад, но также за счет I квартала. Треть портфеля, по данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», приходится на регионы со слабым спросом. В этих условиях, по словам директора подразделения «Продвижение больших данных и технологий» Максима Бокова, единственный способ выжить — качество проектов. Инфраструктура превращает квадратные метры в среду. «ДОМ.РФ» использует три инструмента: КРТ (более 80 договоров, 15 млн кв. м), мастер-планирование (предлагается закрепить законодательно) и инфраструктурные облигации (на один рубль бюджета — семь рублей с рынка). По мнению Максима Бокова, механизм пора распространять на модернизацию коммунальной инфраструктуры.
Главное — демографический эффект. Опрос «ДОМ.РФ» показал: половина респондентов, недовольных средой, заявили, что при наличии в районе школ, детсадов и благоустроенных пространств они были бы готовы к расширению семьи. «Инфраструктура — не только комфорт, — подчеркнул Максим Боков, — это и демография».
Концессионный механизм буксует на стыках
С 2021 года школы строят по концессионным соглашениям. Концедент — регионы (23 субъекта), концессионер — «ПроШкола» («ВЭБ.РФ»). «РосКапСтрой» выполняет функции технического заказчика и строительного контроля на более чем пятидесяти объектах.
Но и здесь проблема та же — управленческие сбои. Заместитель директора ФАУ «РосКапСтрой» Евгений Гончаров назвал две системные проблемы. Первая — кассовые разрывы: при корректировке проекта требуется повторное прохождение экспертизы. Пока она не завершена, работы не принимаются ни у субподрядчиков, ни заказчиком. Вторая — отсутствие диалога между сторонами. «Начинаются письма, отписки», — сказал он.
Этот диагноз применим ко всей отрасли: инструменты есть, ресурсы есть — механизмы координации не работают. Вместо переговоров стороны заваливают друг друга бумагами. Вопрос о том, как перейти от измерения успеха квадратными метрами к измерению управленческой эффективности, остается открытым.
