Рефинансирование ипотеки: что это и выгодно ли сейчас

Рефинансирование ипотеки помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа. Рассказываем, когда выгодно рефинансировать ипотеку и когда этого делать не стоит Фото: VLADJ55 / Shutterstock / FOTODOM

На начало марта 2026 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя ставка, по которой банки предлагают рефинансировать ипотеку, составляет около 19%. На пиковом уровне (28% и более) она находилась с ноября 2024 года по март 2025 года, после чего начала постепенно снижаться. Одновременно снижались и ставки, по которым предлагалась сама рыночная ипотека. В дальнейшем их снижение продолжится по мере снижения ключевой ставки Центробанка, что может привести к буму рефинансирования.

За прошлый год средние ставки по рыночной ипотеке на фоне снижения ключевой ставки ЦБ уменьшились в среднем на 8 п. п., до 20,8% годовых. Это привело к росту спроса на рефинансирование ипотеки. В ВТБ только за четвертый квартал 2025 года число сделок по рефинансированию рыночной ипотеки выросло в четыре раза, до 1 млрд руб. https://realty.rbc.ru/news/69a154189a794748b776796f

В начале 2026 года тенденция продолжилась, и в течение года может усилиться на фоне дальнейшего снижения ключевой ставки и как следствие уменьшения стоимости ипотечных кредитов. Однако, по оценкам банка, из-за эффекта низкой базы доля заемщиков, которые проводят рефинансирование, в общем числе сделок остается минимальной — на уровне 1%. «Массовым трендом рефинансирование станет только при снижении ключевой ставки до уровня 10–12%», — добавили в ВТБ.

Вместе с экспертами рассказываем, что такое рефинансирование ипотеки, когда оно выгодно и как его оформить.

rbc.group

Оглавление:

Что значит рефинансирование
Когда выгодно рефинансировать кредит
Рефинансирование ипотеки, взятой при пиковых ставках
Рефинансирование ипотеки под семейную
В том же банке
В каком банке выгоднее
Что нужно учесть
Документы
Когда невыгодно
Причины отказа

Оглавление

Что значит рефинансирование

Рефинансирование ипотеки — это перекредитование существующего ипотечного кредита на новых условиях. По сути, это та же ипотека, которая позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового, более выгодного для заемщика. Благодаря рефинансированию можно снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Как уточняют в ипотечном департаменте агентства недвижимости «Этажи», рефинансировать ипотеку можно любое количество раз — обычно банки требуют наличие хотя бы трех выплат по предыдущему кредиту. Поэтому при дальнейшем снижении ставки рефинансирования можно будет снова воспользоваться этой схемой и сократить свои расходы еще сильнее.

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком Недвижимость

Когда выгодно рефинансировать кредит

Рефинансирование ипотеки — это перекредитование существующего ипотечного кредита на новых условиях(Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС)

Поскольку ипотека, как правило, берется на длительный срок, перекредитовывать ипотечный кредит выгодно при любой ставке рефинансирования, которая ниже ставки ныне действующего ипотечного кредита. Экономия будет в любом случае. Но есть нюансы, предупреждают эксперты.

Страховка

Поскольку рефинансирование — это такой же ипотечный кредит, при его оформлении возникают такие же расходы, как и по исходной ипотеке. Для того, чтобы рефинансирование стало выгодным, нужно, чтобы эти дополнительные расходы побыстрее скомпенсировались за счет более низких ежемесячных платежей. Среди этих расходов — оценка объекта недвижимости, новый полис страхования, госпошлина, услуги по электронной регистрации сделки, напоминают в банке ВТБ.

Главные расходы при рефинансировании, как и получении исходного испеченного кредита, связаны с оформлением страховки (можно и не страховаться, но тогда ставка, как правило, становится выше). Страховка обычно рассчитывается как 1% от оставшейся суммы долга — что при получении исходного кредита, что при перестраховании, уточняют в ипотечном департаменте федерального агентства недвижимости «Этажи».

Однако при досрочном погашении ипотеки (именно это происходит с предыдущим кредитом при рефинансировании) неизрасходованную страховку вернут не всегда. Все зависит от условий, прописанных в конкретном договоре страхования, предупреждают эксперты. При этом при рефинансировании страховку нужно будет выплатить в полном объеме, поэтому могут возникнуть дополнительные расходы.

Эти расходы стоит участь при учете выгодности рефинансирования, обращают внимание эксперты. Их можно скомпенсировать тогда, когда ставка по новому кредиту будет хотя бы на 1% (на сотую часть) ниже, чем по исходному, уточняют в «Этажах».

Выгодность рефинансирование ипотеки в 2026 году

В ВТБ считают, что рефинансирование ипотеки может быть выгодно, если новая ставка как минимум на 2 п.п. ниже текущей. Это необходимо, чтобы чистая экономия покрыла расходы по сделке: оценку объекта, новый полис страхования, госпошлину и услуги по электронной регистрации сделки, пояснили в банке.

Пример рефинансирования ипотеки

При рефинансировании рыночной ипотеки на вторичное жилье, которая была взята осенью прошлого года под 22,3% годовых на срок 18 лет в сумме 4 млн руб., ставка снизится до 19,6% (-2,7 п.п.), а ежемесячная выплата сократится с 75,8 тыс. до 67,4 тыс. руб., приводят пример аналитики банка ВТБ.

По их оценкам, экономия на платеже составит около 8,4 тыс. руб. ежемесячно. Общая экономия за год на платеже составит около 100,8 тыс. руб., а на процентах — 106 тыс. руб. В этом случае сопутствующие расходы заемщика на сделку окупятся за несколько месяцев.

Временное повышение ипотечного платежа

Одна из целей рефинансирования ипотеки — снижение ежемесячного платежа по кредиту. Однако в первое время после перегревания платеж может оказаться не таким низким, как рассчитывал заемщик, особенно — если при рефинансировании меняется банк, который выдает ипотечный кредит. Дело в том, что на период, пока залог по ипотечному кредиту переоформляется на другой банк (как правило, это три месяца), новый банк может увеличить ставку примерно на 2 п.п., уточняют в компании «Бест-Новострой».

Делается это для того, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют эксперты. Однако притормаживать процесс перехода могут и банки. Год назад Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предлагала жестко зафиксировать предельный при рефинансировании срок передачи ипотеки от одного банка в другой, и тем самым — снизить такие расходы ипотечника. Но эта норма пока не принята. Поэтому сейчас эти временные расходы можно скомпенсировать лишь при разнице в ставках на 1,5–2%, отмечают эксперты.

Когда лучше всего рефинансировать ипотеку

Наибольшую выгоду при рефинансировании получат те, кто делает перекредитование в первую половину срока, отведенного на погашение ипотеки, напоминают в «Бест-Новострое».

Причина — в особенности аннуитетной схемы погашения кредитов, по которой сейчас выдается вся ипотека. Согласно этой схеме, в первой половине срока выплаты в основном идут на погашение процентов по ипотеке, тогда как тело кредита (та сумма, которая и бралась в долг в банке) начинает активно снижаться лишь во второй половине срока.

Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни Недвижимость